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Comprare casa

Gaetan Bally/Keystone

Chi è di nazionalità straniera ha il diritto di acquistare beni immobili in Svizzera solo a certe condizioni, che variano a seconda del tipo di proprietà e dell'eventuale permesso di soggiorno.

Questo contenuto è stato pubblicato il 18 agosto 2022 - 12:25

In Svizzera, l'acquisto di fondi da parte di straniere/i è regolato da una specifica legge federale soprannominata 'Lex Koller', dal cognome dell'ex consigliere federale Arnold, che la promosse. L'obiettivo è limitare l'acquisizione di proprietà immobiliari da parte di persone domiciliate fuori dal Paese per "evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno".

In ogni caso, gli immobili destinati a un'attività professionale, commerciale o industriale possono essere acquistate senza autorizzazione, ad eccezione delle proprietà destinate alla costruzione, il commercio o l'affitto di alloggi. Le società svizzere controllate da persone che hanno l'autorizzazione a comprare beni immobili possono acquisire liberamente tali beni.

Diventare proprietario di una casa, un appartamento o un terreno in Svizzera non dà diritto a un permesso di dimora o domicilio.

Persone straniere domiciliate in Svizzera

Cittadine e cittadini di Paesi dell'Unione Europea (UE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) domiciliate/i in Svizzera hanno gli stessi diritti delle/degli svizzere/i. Possono quindi acquistare immobili senza autorizzazione.

Chi è originaria/o di Stati terzi, incluso il Regno Unito, e risiede in Svizzera ha gli stessi diritti solo se è titolare di un permesso C (di domicilio). Altrimenti, per comprare un appartamento di vacanza, un'unità abitativa in un apparthotel o una residenza secondaria, necessita di autorizzazione.

Se dispone però di un permesso B (di dimora), può acquistare liberamente un'abitazione primaria o un terreno edificabile, a patto che vi risieda in modo permanente, rispettivamente che possa dare il via ai lavori di costruzione entro un anno dall'acquisto del terreno.

Lavoratrici e lavoratori frontalieri provenienti dall'UE/AELS (permesso G) possono acquistare senza autorizzazione una residenza secondaria nel luogo di lavoro. Ma non possono affittarla a terzi finché sono impiegate/i nella regione come frontaliere/i.

Straniere/i domiciliate/i all'estero

Per acquistare un immobile, cittadine e cittadini stranieri non residenti in Svizzera devono richiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente del luogo in cui si trova l'abitazione o il terreno. Le condizioni possono variare a seconda del Cantone e del tipo di proprietà.

La persona straniera domiciliata all'estero può essere autorizzata ad acquistare una residenza secondaria solo in un luogo con il quale "mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione". Il fondo dev'essere situato in una zona a vocazione turistica, la superficie abitabile non può superare i 200 m2 (quella del terreno è limitata a 1000 m2) e l'alloggio non può essere dato in locazione.

Al pari delle/degli svizzere/i, gli stranieri non possono acquisire un'abitazione secondaria in un comune in cui la quota di residenze di questo tipo abbia superato il 20%.

Il numero di case di vacanza o unità abitative in apparthotel che possono essere vendute a straniere/i è inoltre soggetto a un contingente nazionale, ripartito tra i Cantoni. Un'abitazione di vacanza non può essere affittata per tutto l'anno, ma solo in maniera temporanea.

A straniere e stranieri domiciliate/i all'estero è consentito possedere una sola casa di vacanza o residenza secondaria in Svizzera.



La quota richiesta di capitale proprio per il finanziamento di un'abitazione di proprietà è di solito del 20%, ma può essere anche superiore. A ciò si aggiungono ulteriori costi legati all'acquisto e le tasse necessarie alla transazione e alla registrazione della proprietà.

L'acquisto di proprietà immobiliari da parte di persone residenti all'estero è soggetto ad alcuni limiti. Il sito dell'Ufficio federale della giustizia Link esternooffre una panoramica d'insieme della questione.

Acquisto di proprietà immobiliari da parte di persone all'estero

La cosiddetta Lex Koller è una legge federale che regola l'acquista di beni immobili in Svizzera da parte di persone che risiedono all'estero. Chi possiede un terreno, una casa o un appartamento in Svizzera non ha automaticamente diritto a un permesso di soggiorno. Il rilascio di permessi d'acquisto compete ai cantoni.

Alcuni anni fa il governo federale ha proposto di abolire la Lex KollerLink esterno. Il parlamento ha però respinto il progetto. 

I cittadini dell'UE e dell'AELS che vivono in Svizzera (con un permesso di dimora B o un permesso di domicilio C) e altri stranieri con un permesso C non necessitano autorizzazioni per acquistare una casa o un terreno.

Acquisto di un appartamento di vacanza

I cittadini stranieri possono acquistare appartamenti di vacanza in Svizzera, ma devono richiedere un'autorizzazione speciale. Inoltre, l'accettazione da parte del popolo svizzero di un'iniziativa per limitare le residenze secondarie, pone un'ulteriore freno all'acquisto in determinati comuni.

L'immobile deve trovarsi in una zona designata dalle autorità cantonali come insediamento turistico, soggetta a contingenti. I cantoni e i comuni possono emanare regole più restrittive, per esempio consentendo agli stranieri solo l'acquisto di immobili già di proprietà straniera.

Gli appartamenti di vacanza non possono essere affittati a terzi per un intero anno, ma solo per periodi più brevi. Quando non sono utilizzate dai proprietari, le abitazioni nei cosiddetti aparthotel possono essere affittate ad altri clienti dell'albergo.

Di regola la superficie netta, che comprende la cucina, il corridoio, il bagno, il WC, eventuali piscine coperte, saune o locali per il bricolage, ma non il balcone, le scale, la cantina e il solaio, non può superare i 200m2, la superficie del terreno i 1000 m2. Se il bisogno è dimostrato, possono essere autorizzate anche superfici maggiori.

Generalmente non è permesso che una famiglia possieda più di un appartamento di vacanza. Nel caso che un coniuge o un partner registrato o i figli dell'acquirente minori di 18 anni possiedano già un appartamento o un appartamento di vacanza in Svizzera, il permesso di acquisto è concesso solo se questo appartamento è stato iscritto nel registro fondiarioLink esterno prima della registrazione del nuovo acquisto.

Acquisto di un appartamento di residenza

I cittadini di stati terzi (non UE e non AELS) che vivono in Svizzera, ma non hanno ancora un permesso di domicilio (permesso C), possono comprare senza autorizzazione nel loro luogo di residenza un appartamento o una casa. Lo stesso vale per l'acquisto di terreno edificabile, ma in tal caso la costruzione dell'abitazione deve iniziare un anno dopo l'acquisto del terreno. In entrambi i casi, l'acquirente deve vivere nell'appartamento, che non può essere dato in affitto, neppure parzialmente.

Di regola non ci sono restrizioni per quel che riguarda le dimensioni della superficie abitabile, ma deve trattarsi di una sola unità abitativa. Anche la dimensione del terreno non è regolamentata. Non può però essere così grande da far ritenere che l'acquisto o una parte di esso sia un semplice investimento di capitale. Se il terreno è più ampio di 3000 m2, l'ufficio del registro fondiario verifica se è necessaria un'autorizzazione.

Se più tardi avviene un cambiamento di residenza, l'appartamento non deve essere venduto, ma può essere utilizzato come residenza secondaria oppure può essere affittato a terzi. Il proprietario può acquistare nel nuovo comune di residenza un altro appartamento, senza dover vendere il primo. Cambiare luogo di residenza solo per acquistare altri appartamenti senza autorizzazione è però illegale. Se l'abuso è provato, le autorità possono intervenire a posteriori e obbligare il compratore a chiedere un'autorizzazione o persino annullare l'acquisto.

Un opuscolo Link esternodedicato all'acquisto di beni immobili da parte di cittadini stranieri può essere scaricato dal sito dell'Ufficio federale della giustizia.

Acquisto di una residenza secondaria

I cittadini degli stati dell'UE e dell'AELS che lavorano come frontalieri in Svizzera (permesso G) possono acquistare senza autorizzazione una residenza secondaria nella regione dove lavorano. L'appartamento non può essere affittato a terzi, neppure parzialmente. Se la superficie del terreno supera i 100m2, l'ufficio del registro fondiario verifica se è necessaria una procedura di autorizzazione.

Acquisto di terreno non edificato in una zona edificabile

Per l'acquisto di terreno non edificato in una zona residenziale, industriale o commerciale occorre in linea di principio un'autorizzazione, a meno che entro un anno si inizino i lavori di costruzione di un edificio che non richiede autorizzazione (appartamento di residenza, abitazione secondaria o sede di un'azienda). L'accaparramento di terreno edificabile, non solo nelle zone residenziali, ma anche in quelle industriali e commerciali, è considerato un investimento di capitale illecito.

Fondazione di un'azienda

In Svizzera ogni persona può, in linea di principio, fondare un'azienda o parteciparvi finanziariamente. A seconda della forma giuridica dell'azienda, le condizioni sono diverse: la proprietaria o il proprietario di una ditta individuale, per esempio, deve risiedere in Svizzera. Le cittadine e i cittadini stranieri devono disporre di un permesso soggiorno e di un permesso di lavoro per gestire le attività di un'azienda.

Le forme giuridiche più comuni fra le aziende svizzere sono quattro: la società per azioni, la società a garanzia limitata, la società in nome collettivo e la ditta individuale. La scelta della forma giuridica dipende da vari criteri. In una società per azioni la maggioranza dei membri del consiglio di amministrazione con diritto di firma deve risiedere in Svizzera. In una società a garanzia limitata almeno uno dei direttori con diritto di firma deve risedere in Svizzera.

La fondazione di un'azienda comprende sostanzialmente i seguenti passi:

  • scelta della forma giuridica
  • certificazione notarile dei documenti di fondazione
  • apertura di un conto bloccato per il capitale iniziale
  • invio dei documenti di fondazione certificati all'ufficio del registro di commercio
  • in alcuni casi, versamento della tassa di bollo (la tassa di bollo è dovuta quando il capitale societario supera il milione di franchi e corrisponde all'1% del capitale)
  • verifica presso l'amministrazione federale delle imposte se l'azienda è tenuta a pagare l'IVA
  • registrazione presso l'agenzia cantonale dell'Assicurazione vecchiaia e superstiti (AVS)

Il portale della Segreteria di stato dell'economia per le piccole e medie imprese offre numerose informazioni sulla fondazione di aziende. Dal portale è possibile registrarsi online presso il registro di commercio e l'AVS e sbrigare le pratiche relative all'IVA.

Altre informazioni per gli investitori si trovano sul sito web della Switzerland Global Enterprise, responsabile della promozione degli investimenti e della piazza economica svizzera.

Acquisto di proprietà come investimento

Chi vuole investire in una proprietà redditizia deve cercare immobili che possano essere utilizzati a fini commerciali (fabbriche, magazzini, uffici, spazi di vendita, supermercati, alberghi, ristoranti, ecc.). Per l'acquisto di simili immobili non servono autorizzazioni. È irrilevante se l'acquirente utilizza l'immobile per la propria azienda o se l'affitta a terzi per scopi commerciali.

Questo genere di proprietà immobiliare può essere acquistato anche come semplice forma di investimento. Oltre all'acquisto della proprietà senza autorizzazione, è possibile anche l'acquisto di altri diritti, come la costituzione di un diritto di acquisto, di prelazione o di recupero, il finanziamento dell'acquisto del fondo o l'acquisto di una cartella ipotecaria.

Ipoteche e finanziamento

In Svizzera esistono essenzialmente tre tipi di ipoteca: ipoteche con tassi d'interesse fisso, ipoteche con tasso d'interesse variabile e ipoteche basate su un tasso d'interesse di riferimento (Libor).

Analogamente ad altri mercati, il tasso d'interesse di un ipoteca variabile è calcolato in base all'andamento del marcato dei capitali. La durata è indeterminata. Le ipoteche fisse hanno un tasso d'interesse fisso e una durata determinata, da uno a dieci anni. Le ipoteche con tasso d'interesse di riferimento si basano sull'indice Libor per il mercato in euro.

In Svizzera per ottenere un'ipoteca per l'acquisto di una casa bisogna investire un capitale proprio pari almeno al 20% del prezzo totale dell'immobile. I costi annui per l'ipoteca, l'ammortamento, la manutenzione e i costi accessori dell'immobile non dovrebbero superare in media un terzo del reddito lordo. Il tasso d'interesse può variare da una banca all'altra; vale la pena di chiedere varie offerte.

La proprietà abitativa è tassata dalla Confederazione e dai cantoni. I proprietari di case possono fare delle detrazioni in base ai tassi ipotecari e ai costi di manutenzione.

Altre informazioni (in tedesco e francese) sul tema delle ipoteche in Svizzera si trovano sul sito hausinfoLink esterno.

Sul sito ComparisLink esterno è possibile paragonare i tassi ipotecari proposti da vari istituti di credito e assicurazioni.

Anche sul sito dell'agenzia di promozione della piazza economica svizzera Switzerland Global Enterprise si trovano informazioni sul tema ipoteche, ma solo in inglese.

Reti d'affari all'estero (Switzerland Global Enterprise)

La Switzerland Global Enterprise è responsabile per conto della Confederazione della promozione della piazza economica svizzera. Per realizzare i suoi obiettivi gestisce numerosi uffici di contatto all'estero (Swiss Businnes Hubs), che offrono ai cittadini stranieri sostegno per le relazioni d'affari con la Svizzera e consigliano le aziende svizzere nelle loro attività all'estero. Gli uffici di contatto si trovano tra l'altro in tutti i paesi confinanti con la Svizzera, in molti paesi d'Europa, negli Stati Uniti, in Russia, India, Cina e Sudafrica.

Una lista completa degli Swiss Business Hubs si trova sul sito della Switzerland Global Enterprise.

Oltre a sostenere le esportazioni, la Switzerland Global Enterprise si occupa anche di promuovere le importazioni e gli investimenti in Svizzera e in generale l'immagine della piazza economica elvetica.

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