Zug (awp) - Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property (PSP) hat im ersten Semester 2011 sowohl mit als auch ohne Neubewertungseffekte mehr verdient. Die Entwicklungsprojekte verliefen planmässig und der Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr wurde leicht angehoben. Mit den Zahlen wurden die Markterwartungen durchweg übertroffen.
Der Liegenschaftsertrag stieg um 5% auf 136,9 Mio CHF. Der EBITDA ohne Liegenschaftserfolge, d.h. ohne Bewertungsdifferenzen sowie ohne realisierten Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen, stieg um knapp 2% auf 120,2 Mio und der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge lag mit 77,3 Mio um gut 3% über dem Vorjahreswert, teilte das Unternehmen am Dienstag mit.
HOHE NEUBEWERTUNGEN
Die Neubewertung der Liegenschaften führte zu einer Aufwertung um 152,8 Mio CHF. Diese Wertsteigerung sei hauptsächlich auf einen um 8 Basispunkte tieferen durchschnittlich gewichteten Diskontsatz, den Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und leicht gestiegene Marktmieten vor allem im Zentrum von Zürich zurückzuführen. Entsprechend stieg der Reingewinn inkl. Neubewertungen um fast 76% auf 198,2 Mio CHF.
Zur Jahresmitte betrug der Bilanzwert des Liegenschaftenportfolios rund 5,4 (Ende 2010: 5,3) Mrd CHF. Die Leerstandsquote stieg auf 8,9% von 8,5%. Davon seien 1,8 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von lediglich 0,8 Mrd CHF trugen 4,5 Prozentpunkte bei. Damit machte der grösste Teil des Anlageportfolios mit einem Wert von 4,5 Mrd CHF lediglich 2,6 Prozentpunkte aus.
TRANSAKTIONSMARKT WEITER HART UMKÄMPFT
Insgesamt umfasste das Portfolio 170 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen acht Areale mit Entwicklungsprojekten. Akquisitionen wurden in der ersten Jahreshälfte keine getätigt, aber vier Immobilien wurden für 42,7 Mio CHF und damit gut 20% über der letzten Bewertung veräussert.
Der Transaktionsmarkt wird zwar nach Aussagen von CFO Giacomo Balzarini etwas liquider, ist aber weiterhin hart umkämpft. "Wir sind weiterhin nicht dazu bereit, zu hohe Preise zu bezahlen", sagte der Finanzchef in einer Telefonkonferenz. Es habe einige Objekte in Zürich und Genf gegeben, wo PSP teils deutlich von institutionellen Investoren ausgestochen worden sei.
Bei den Entwicklungsprojekten sei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern erwähnenswert. Zudem wurde das erneuerte Baugesuch für das Areal "Paradiso" in Lugano eingereicht. Von den im Jahr 2011 auslaufenden Mietverträgen seien per Ende Juni bereits 90% zu leicht besseren Konditionen erneuert bzw. verlängert worden. Mit Blick auf den etwas grösseren Block der 2013 ausläuft, gebe es noch keine Neuigkeiten. Es habe aber von zwei grösseren Mietern auch keine negativen Anzeichen gegeben, so der CFO.
Die Kapitalstruktur bleibt nach Aussagen von PSP weiter solide, die Verschuldungsrate lag mit 36,0% auf einem ähnlichen Niveau wie Ende 2010. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen 640 Mio CHF und bis 2013 werden keine Bankkredite fällig.
AUSBLICK ERHÖHT - AKTIE KAUM BEWEGT
Für die weitere Ergebnisentwicklung gibt sich das Unternehmen optimistisch, bislang sei der Mietmarkt auch relativ immun gegen die Frankenstärke. Der EBITDA-Ausblick für das Gesamtjahr wurde leicht angehoben. PSP erwartet nun ein EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von 225 Mio CHF nach bislang rund 220 Mio. Die Leerstandsquote soll neu bei "unter 9%" nach bisher "rund 9%" liegen.
Im ersten Halbjahr hat es laut Balzarini einige Einmaleffekte gegeben, die sich in der zweiten Jahreshälfte nicht wiederholen werden. Mehr Transparenz werde es mit den Zahlen zum dritten Quartal geben. Für das flächenbereinige Mietwachstum peilt PSP 2% für 2011 an.
Am Markt wurde mit einer leichten Erhöhung des Ausblicks gerechnet, die Zahlen stiessen auf positives Echo. Die Titel zeigten sich mit minus 0,1% am Nachmittag relativ unbewegt.
dm/dl